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发改委拟实施房企反暴利规定 终结房企暴利时代
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发改委拟实施房企反暴利规定 终结房企暴利时代

日期:2020-07-01 02:27点击数:

  发改委拟实施房企反暴利规定 终结房企暴利时代

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  发改委拟实施房企反暴利规定

  房企暴利来源有那些

  如何有效反暴利

  

  

 

  

 

  发改委拟实施房企反暴利规定

  国家发展改革委有关人士近日表示,正在研究在商品住房领域实施反暴利规定,使房价能保持在合理水平。虽然不乏开发商喊冤,但房地产业多年来存在的暴利确是不争的事实。能否终结房企暴利,实际上是衡量新一轮调控成效的一个标杆。

  房企暴利来源三个方面

  首先,来自于房。

  房价的飙升使开发商的利润扶摇直上。近十年来,不少热点城市的房价仅在金融危机肆虐的2008年出现过微跌,其余年份均保持上涨,且涨幅大多在两位数以上。仅在2009年,很多楼盘价格就疯涨一倍以上,甚至出现了开发商不知如何定价等令人匪夷所思的现象。期间,不少房企捂盘待涨,一套房没卖,其产品估值却已飙升。

  其次,来自于地。

   有银行人士说,看看房地产业的暴利,才知道什么叫土地是财富之母。有开发商抱怨,这两年地价过高严重压缩了利润空间,甚至称企业在给地方政府打工;有人更是宣称高地价导致高房价。但实际上这是站不住脚的。一是因为相当一部分在售房源的地块,是2004年实施招拍挂之前通过协议转让甚至打擦边球等不规范方式取得的。一些专家指出,这类土地价格只占开发总成本的两三成左右,甚至更低。有些每平方米单价超过10万元的天价豪宅,房价甚至达到地价的20多倍,其中的暴利何等惊人!二是因为一些开发商通过囤地坐地生财。统计数据显示,截止到2009年底,全国约有一万公顷闲置土地。在一些城市,闲置房地产用地的数量几乎相当于一年的新增供应量。随着地价的快速上涨、地王的不断带动,开发商不费吹灰之力便坐享丰厚增值。比如,新华社去年10月的报道披露,泛海建设集团股份有限公司在北京繁华地带购置的4块土地闲置6年,期间5次调整建设规划。据估算,在这6年期间开发商仅靠坐收土地和房地产自然升值的利润就超过200亿元。

  再次,来自于钱。

  静态地看,在高地价背景下,商品房项目除去土地、各种税费、建安、财务等各种成本之后似乎利润不多,但别忘了:房地产项目开发过程中的高杠杆率,足以使开发商四两拨千斤。在开发环节,开发商满足土地权证、建筑规划许可证等四证齐全、资本金达到一定比例(2004年规定为35%,2009年曾下调至20%),便可向银行申请开发贷款;建安成本由建筑承包商带资垫付;在销售环节,商品房预售制度实施已有10多年,一度开发商靠卖楼花便可提前回收成本,目前根据规定,开发项目取得相关证照、主体结构施工因层数而异达到一定进度便可申请预售。

  如何有效反暴利

   北京市房地产协会副会长高喜善在接受记者采访时表示,由于土地价格在几年内出现了大幅度的上升,同一个地段的在房价相同的情况下,由于拿地时间不同,利润存在着巨大差异,这其中哪些算是暴利需要有个明确的区分。

   一些业内人士认为,由于各个项目的具体地价、融资风险程度不一样,各个项目和企业使用开发资金的来源不同,房地产市场很难存在一个统一的销售利润水平,因此需要设立一个合理的机制来对暴利进行认定。

  治理暴利的关键还在于成本的核算,除了暴利标准的认定,在房地产开发过程中对成本影响最大的因素土地价格,同样也是导致房地产业暴利化的重要因素。采访中,许多业内人士就建议,合理调整土地价格上涨预期,压缩上涨预期带来的暴利空间同样应该成为政府治理房地产暴利的政策方向。

  高喜善表示,通过招拍挂出让的土地,往往是依据当时的房价而定,也会部分考虑到未来房价的预期,虽然就当时的房价来看,土地价格已经将房地产开发的利润进行了限制,但是由于部分开发商基于对楼市的看好,从而给未来房价上涨预留了较大的利润空间。

  上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭说,有些项目存在违规用地、少出土地出让金等违法行为,使得某些房地产项目存在暴利,应当严厉打击房企囤地等违法行为,防止房企拖延开发时间而获得土地升值的利润。